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南昌市晨輝商務發(fā)展有限公司

聯(lián)系人:蘇先生

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晨輝公司教你如何做好物業(yè)的投訴及處理技巧管理

(一)投訴處理的重要性

物業(yè)管理服務工作中,業(yè)主投訴是正常的現(xiàn)象,可以說沒有投訴的物業(yè)公司是不可能的。但投訴率過高或投訴處理工作不及時也一定不是好的物業(yè)管理公司。投訴其實并不可怕,關鍵是物業(yè)公司如何對待和處理。因為投訴處理是物業(yè)管理工作中一個既敏感而又不可避免的重要內(nèi)容,它既是反映物業(yè)管理公司實際工作水平的一面鏡子,又是物業(yè)公司與業(yè)主溝通的重要環(huán)節(jié),投訴工作處理得當與否,直接關系到物業(yè)公司的聲譽和效益。

如萬科提出“在投訴中完美”的口號,在網(wǎng)站開設了一個名為“投訴萬科”的網(wǎng)上論壇,以開發(fā)、理性、豁達的心態(tài)面對投訴。在萬科看來,他們不怕“家丑”外揚,不視投訴為“洪水猛獸”,而是視客戶的投訴是送給萬科的“很好禮物”。有客戶投訴說明企業(yè)某一方面還存在缺陷和不足;另一方面,也是客戶對你懷有信心的表現(xiàn)。如果客戶有問題都不反映,那問題就嚴重了,至少說明客戶對你不抱有希望了。

事實證明,萬科這樣做是明智的,萬科非但沒有在客戶投訴的槍林彈雨中倒下,反而在投訴中不斷完善自己,使萬科的品牌更具價值。

(二)物業(yè)管理投訴的主要內(nèi)容

1. 服務項目:物業(yè)管理公司與業(yè)主之間應當明確界定物業(yè)管理公司應當提供哪些項目的服務。不論是常規(guī)服務還是專項服務都不能模棱兩可,否則就會產(chǎn)生分歧,引起投訴。如某物業(yè)公司規(guī)定:“裝修垃圾自產(chǎn)自消,生活垃圾由物業(yè)公司保潔員處理。”在操作中,業(yè)主把家私的包裝皮與生活垃圾一并處理,從而發(fā)生了業(yè)主與保潔員的理解分歧,產(chǎn)生了投訴。

2. 服務:服務就是物業(yè)管理公司在提供服務時服務所達到的質(zhì)量標準。此項與收費標準是相對應的,不同的收費標準就有不同的質(zhì)量服務。決不能以多層二級的收費標準讓物業(yè)管理公司提供高層二級的服務。另外,在具體的單項服務中也應當明確界定物業(yè)管理應達到的質(zhì)和量。

3. 服務費:收費方面的投訴可以說是占的比重極大,為了預防這類投訴的發(fā)生,物業(yè)公司應當具備各種收費的文件依據(jù)和物價部門批準的收費申請報告等,以備業(yè)主查詢,這樣才能變被動為主動。

4. 服務時間:一般業(yè)主對服務提供的時間上要求較高,如業(yè)主要求維修,物業(yè)管理公司應當?shù)?時間到場進行了解,及時組織人員到場維修,如不能及時維修,應當說明情況,約好時間,做到及時了解,及時維修,不要拖延,不要耽誤。

5. 服務程序:在提供服務的過程中,工作人員態(tài)度一定要謙遜和氣,語氣委婉,始終保持接觸層面的氣氛和協(xié)調(diào)愉快。維修完畢后馬上離場,不要在業(yè)主家閑聊、吃、喝、收受小費。

(三)物業(yè)管理投訴的類型

(1)投訴有兩種情況:

一種是指業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理企業(yè)在管理服務、收費、經(jīng)營管理、維修養(yǎng)護等方面失職、違紀、違法、等行為的投訴。

另一種是:業(yè)主(住戶)向物業(yè)管理企業(yè)提出的管理單位或管理人員故意、非故意、失誤等造成業(yè)主或公眾利益受到損害的投訴。

(2)溝通性投訴分為:

1) 求助型:投訴者有困難或問題需給予幫助解決;

2) 咨詢型:投訴者有問題或建議向管理部門聯(lián)絡了解;

3) 發(fā)泄型:投訴者帶著某種不滿、受委屈或誤會等造成情緒,要 求把問題得解決。

注意:溝通型的投訴若處理不當,會變成投訴。

(四)投訴處理的方法和技巧:

投訴處理是一項集心理學、社交技巧并體現(xiàn)道德修養(yǎng)、業(yè)務水平、工作能力等綜合素養(yǎng),給投訴者所提問題予以妥善解決或圓滿解答的實際操作。

投訴處理的原則:依法辦事

投訴處理的宗旨是:服務業(yè)主(住戶)

投訴處理的目標是:杜絕投訴,提高管理單位的管理服務水平和良好聲譽。

投訴處理的結果:雙贏、你贏我贏,不要兩敗俱傷。

 

投訴處理的方法和技巧:

一是禮貌接待。是做好投訴處理工作的基礎,如微笑會使投訴者的心境得到松弛與平衡;真誠的問候,熱情的接待(起立、讓座等)會使投訴者建立或加強相互合作解決處理問題的心理。

二是認真傾聽與記錄:既是反映接待者嚴肅誠懇的態(tài)度,又是分析處理問題的重要依據(jù)。站在顧客的立場,將心比心,耐心傾聽顧客的抱怨,設法平息怨氣,消怨氣,堅決避免與其爭辯。

三是說到做到。迅速采取行動是成功處理投訴的關鍵,不要隨便承諾,一言既定,落實到底,切勿拖延,給業(yè)主(住戶)發(fā)空頭支票。否則,溝通性投訴會轉(zhuǎn)成投訴,投訴也有可能升級。

四是建立反饋回訪記錄制度。回訪,是建立信任、彌補因種種疏忽造成失誤的重要環(huán)節(jié),也是檢查工作質(zhì)量,與業(yè)主溝通搞好關系的好機會。

五是對投訴進行統(tǒng)計分析:要對投訴處理情況每季度進行統(tǒng)計分析,已便發(fā)現(xiàn)問題,找出癥結爭取在業(yè)主投訴前將問題予以解決。

注意:要成功地處理好投訴,應設立24小時服務熱線,在顯明地方設立投訴箱,同時要提高投訴接待人員的素質(zhì)。

切記:物業(yè)公司的每一個工作人員都是兼職的投訴接待員。

 


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